ASSEMBLEIAS
O que é uma ASSEMBLEIA?
É a reunião na qual os moradores decidem questões sobre o condomínio. Tais decisões, desde que não contrariem as leis em vigor, tornam-se as regras do condomínio, obrigando aos moradores e visitantes, podendo ser anuladas judicialmente ou por deliberação em assembleia.
O que é uma assembleia geral EXTRAORDINÁRIA?
É realizada sempre que os interesses do condomínio exigirem, convocada pelo síndico ou por no mínimo ¼ dos condôminos. Em regra, as deliberações são aprovadas pela maioria dos condôminos com direito a voto.
O que é uma assembleia geral ORDINÁRIA?
É realizada uma vez por ano, tendo como principal finalidade a aprovação de verbas para as despesas de condomínio do próximo exercício, como também aprovar e apresentar a prestação de contas do exercício que se encerrou.
O que é uma assembleia geral ESPECIAL?
É realizada em casos definidos em lei: - na ocorrência de sinistro total u que destrua mais de 2/3 da edificação; - na decisão sobre demolição e reconstrução da edificação, ou ainda sobre a alienação do imóvel, quer por motivos urbanísticos, arquitetônicos, ou mesmo por decorrência da condenação da edificação, em virtude de insegurança ou insalubridade.
Condômino inadimplente pode votar em Assembleia?
As convenções, em regra, vetam o voto do inadimplente, podendo participar somente como mero espectador, mas sem poder opinar e votar. Conforme prevê o artigo 1.335, inciso III do Código Civil “São direitos dos condôminos; III – votar nas deliberações da assembleia e dela participar, estando quite.”
O que fazer no caso de empate em votação na assembleia?
As soluções mais usuais são o voto de minerva e a abertura de novos debates para nova votação. No primeiro caso, caberia ou ao presidente da mesa ou ao síndico desempatar a votação.
As assembleias devem ser realizadas somente dentro do condomínio?
A legislação vigente que trata dos condomínios é omissa quanto ao local para a realização das assembleias. Porém, tal regulamentação deve estar descrita na convenção ou no regimento interno do condomínio. Importante que seja mantida a neutralidade do ambiente e a boa acomodação de todos os participantes.
Quem pode convocar uma Assembleia Geral?
O síndico tem a obrigação e o direito de convocação, mas, na sua omissão, a convocação pode ser feita pelos condôminos que representem, no mínimo, ¼ do condomínio, caso a convenção do condomínio não disponha de maneira diferente.
Quem pode participar de uma Assembleia?
Somente pode participar das assembleias os condôminos ou seus representantes legais, os quais deverão estar munidos de Procuração específica, com firma devidamente reconhecida.
Caso a convocação não tenha sido feita a todos os condôminos, a assembleia poderá ser realizada?
Conforme dispõe o artigo 1.354 do Código Civil, a assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a mesma.
Como convocar uma Assembleia?
Conforme estabelece a Lei 4.591/64, em seus artigos 24 e 25, as convocações devem ser claras e precisas, anunciando os assuntos ou matérias que serão debatidos, juntamente com o horário e o local onde será realizada a assembleia, a qual deverá ser preferencialmente na sede do condomínio. Deve a convocação ser feita com antecedência mínima prevista em convocação.
O edital de convocação para uma Assembleia deve ser publicada em jornal de grande circulação?
Quando constar na convenção do condomínio torna-se obrigatória, e apenas a alteração da própria convenção poderá estabelecer outro meio de publicação, e dispensar a inserção do edital convocatório de grande circulação.
Quando deve ser realizada a primeira assembleia geral do condomínio?
Não há formalidade legal para a primeira assembleia geral do condomínio. Esta normalmente ocorre quando da entrega do edifício pela construtora ou incorporadora, com o objetivo de eleger o síndico e, eventualmente, alterar a convenção e o regimento interno do condomínio. Caso não haja esta assembleia, poderão os condôminos, representando ¼ do condomínio, convocar a primeira assembleia.
As decisões das assembleias gerais obrigam a todos?
Tais decisões, desde que respeitado o quórum mínimo exigido, obrigam todos os condôminos, independentemente do seu voto contra ou a favor. Por outro lado, nem sempre as decisões das assembleias são legais, porém, são válidas até que uma nova assembleia as anule, ou que o prejudicado recorra em juízo.
Pode haver votação secreta na assembleia de condomínio?
Não, esta é vedada pelos seguintes motivos: I – em razão da contagem dos votos ter como base a fração ideal de cada um dos condôminos, salvo disposição contrária do condomínio; II – pela possibilidade de fraudes ou equívocos que possa existir.
O que é uma ata de assembleia?
A ata é uma narração do que ocorreu na assembleia, devendo se restringir somente aos fatos discutidos. A ata pode ser lavrada no momento da realização da assembleia, podendo também ser feita posteriormente, devendo ser lida e aprovada na próxima assembleia. Cabe ao presidente da assembleia nomear o secretário, responsável por lavrar a ata.
As atas de assembleia devem ser levadas ao cartório de títulos e documentos para registro?
A legislação não obriga o registro para fins de garantir eficácia às decisões das assembleias gerais dos condomínios. Contudo, orienta-se que as atas que contenham decisões relacionadas à eleição de síndico, prestação de contas, aprovação de obras e contratações sejam registradas para ter eficácia também perante terceiros.
Pode o síndico fixar o valor da taxa condominial sem o consentimento da assembleia geral?
Não, cabe à convenção do condomínio determinar a forma e a proporção das contribuições dos condôminos para as despesas de custeio.
Qual o quórum para alterar o regimento interno do condomínio?
Conforme previsto no artigo 9º, alínea “m” da Lei do Condomínio – Lei 4.591/64, a forma e o quórum para realizar as alterações e aprovação no regimento interno estão definidos na convenção. Por este motivo, é necessário consultar a convenção para verificar se foi estabelecido o quórum de maioria absoluta (50%+1), ou se foi estabelecido quórum diverso.
CONVENÇÃO
A convenção do condomínio pode ser alterada a qualquer tempo?
Conforme o artigo 25 da Lei 4.591/64 – Lei dos Condomínios, revogada parcialmente pela Lei 10.406/02, todas ou quaisquer das cláusulas de uma convenção, poderão ser alteradas em assembleia geral extraordinária, previamente convocada para este fim, pelo voto mínimo de condôminos que representam 2/3 do total das frações ideais, salvo estipulação diversa da convenção. Portanto, a qualquer tempo, obedecidas as formalidades exigidas para este fim, a convenção do condomínio poderá ser alterada.
O que são despesas extraordinárias?
São as despesas referentes às obras que interessam à estrutura integral da edificação ou à aparência interna e externa das áreas comuns, bem como as necessárias a repor condições de habitalidade do edifício, conforme disposto no artigo 12, §4º da Lei 4.591/64 – Lei dos Condomínios, cabendo exclusivamente ao proprietário custear estas despesas.
O que são despesas ordinárias?
São despesas relativas à manutenção do condomínio, tais como encargos trabalhistas e previdenciários, água, luz, limpeza, conservação e manutenção das áreas comuns, dos elevadores e pequenos reparos, cabendo ao morador custear estas despesas, mesmo que este seja o inquilino.
Quais as providências devem ser tomadas pelo condomínio que não tem convenção, mas somente a minuta da convenção?
Com relação à minuta da convenção, a mesma é válida até que seja aprovada a convenção definitiva, a qual deverá ser subscrita por, no mínimo, 2/3 das frações ideais que compõem o condomínio, em assembleia geral especialmente convocada para este fim.
Como deve o síndico proceder quando houver uma infração às normas do regimento interno ou da convenção, mas que não exista previsão de multa a ser aplicada?
Caso não haja manifestação em relação ao valor e forma de cobrança, a assembleia geral deverá atribuir valores para cada tipo de infração cometida pelos condôminos. Importante lembrar que antes de tal deliberação, não há como o síndico aplicar qualquer penalidade. Poderá o síndico aplicar as penalidades previstas no artigo 1.337 da Lei 10.406/02, aprovadas pela assembleia.
As áreas comuns internas poderão ser alteradas sem a anuência da totalidade dos condôminos?
As áreas comuns são destinadas ao uso de toda a coletividade condominial, descritas na convenção com peculiaridades próprias em cada edifício, não podendo ser alteradas sem a aprovação. As obras em referidas áreas devem ser aprovadas respeitando as disposições constantes no artigo 1.342 do Código Civil, o qual exige que a realização de obras em áreas comuns depende da aprovação de 2/3 dos votos dos condôminos , não sendo permitidas construções suscetíveis de prejudicar a utilização por qualquer dos condôminos.
A convenção do condomínio pode determinar restrições ao direito de propriedade comum?
O condomínio é composto de áreas privativas e comuns pertencentes aos condôminos. Quanto ao direito de propriedade, conforme prevê o artigo 1.339 do Código Civil, a convenção deverá prever a possibilidade de desmembrar, alienar ou alugar as áreas comuns para condôminos ou para terceiros, exigindo-se a unanimidade dos votos dos proprietários.
DOCUMENTAÇÃO DO CONDOMÍNIO
O nome do inadimplente ou o número da unidade e débito pode ser informado aos demais condôminos, mesmo no demonstrativo mensal em assembleia?
A indicação do número do apartamento devedor dentro do balancete de prestação de contas não representa ato ilícito, desde que este seja apenas distribuído entre os condôminos. Apenas caracteriza afronta e constrangimento a fixação em edital ou em áreas comuns do condomínio.
O síndico deve entregar documentos do condomínio para o condômino analisar em sua residência?
A responsabilidade de guarda dos documentos do condomínio cabe ao síndico. Conforme determinação do artigo 1.348, inciso VIII, do Código de Processo Civil, por cautela, recomendamos que o síndico agende dia, hora e local para que o condômino interessado compareça e analise os documentos em sua presença. Caso haja insistência do condômino, orientamos que o condomínio, mediante prévia autorização por escrito, tire fotocópias às custas do morador e as entregue ao mesmo.
O síndico é obrigado a prestar contas somente em assembleia?
Por determinação legal, conforme artigo 1.348, inciso VIII do Código Civil, a prestação de contas será anual, em assembleia geral e, quando exigidas, através de documentação que comprovem as receitas e despesas do período.
Qual o tempo de arquivo dos documentos condominiais?
O novo Código Civil não repetiu a disposição do art. 22, § 1°, "g", da Lei n° 4.591/64, que dispunha sobre a obrigatoriedade do síndico manter os documentos condominiais por 5 anos. Porém, cumpre alertar que, atualmente, o prazo prescricional para cobrança dos débitos contraídos por condôminos pelo condomínio é de 10 anos, conforme dispõe o artigo 205 do Código Civil.
SÍNDICO, SUBSÍNDICO E CONSELHO FISCAL
Quais as principais funções e deveres do síndico?
Conforme estabelece o artigo 1.348 do Código Civil: “Art. 1.348. Compete ao síndico: I - convocar a assembleia dos condôminos; II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns; III - dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio; IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia; V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores; VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano; VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas; VIII - prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas; IX - realizar o seguro da edificação. § 1o Poderá a assembleia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação. § 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção.”
Qual a principal função do subsíndico?
Normalmente são eleitos conjuntamente com o síndico. A legislação em vigor não fala no cargo especificamente, que existe apenas em condomínios cuja convenção o prevê. A função geralmente é exercida plenamente quando o síndico se ausentar do condomínio, além de das tarefas específicas designadas pela convenção.
Qual a principal função do conselho fiscal?
Conferir as contas e documentação do condomínio, mensalmente, geralmente a partir das pastas enviadas pela administradora do condomínio. É o conselho quem, muitas vezes, recomenda ou não a aprovação das contas do empreendimento para a assembleia. Apesar disso,não tem poder de aprovação para nenhum assunto, segundo o estabelecido no Código Civil: "Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembleia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico."
Em caso de destituição do síndico, haverá nova eleição?
Importante analisar se a convenção do condomínio dispõe sobre quem será o responsável no caso de vaga do cargo. Em caso de omissão, deverá ocorrer uma nova eleição, uma vez que o condomínio não pode ficar sem representante.
Quais as atribuições do conselho consultivo?
O conselho consultivo funcionará como órgão consultivo do síndico, para assessorá-lo na solução dos problemas relacionados ao condomínio, podendo a convenção definir as suas atribuições específicas. Diante disto, a principal função do conselho consultivo é auxiliar o síndico na solução dos problemas coletivos, bem como fiscalizar os seus atos.
Qual a duração do mandato do síndico?
A lei prevê que o mandato do síndico será por prazo não superior a 2 anos, permitida a reeleição. A convenção do condomínio poderá determinar período menor, bem como limitar o número de reeleições.
Quando o síndico renuncia, quem deve assumir?
A renúncia, tal qual a destituição do síndico, deve atender as formalidades previstas na convenção. Deverá ser substituído pelo subsíndico, caso houver e, se a convenção do condomínio determinar, ou em caso de omissão, deve ser convocada uma assembleia para a ocupação do cargo, através de eleição com mandato complementar ou novo mandato.
Quem pode condidatar-se à função de síndico do condomínio?
Qualquer pessoa jurídica ou física, moradora ou não do condomínio, salvo expressa determinação em contrário na convenção. Atualmente, as administradoras têm exercido a função de síndico e, uma vez sendo eleitas em assembleia, tornam-se a representante legal do condomínio.
Quem pode condidatar-se à conselheiro do condomínio?
A Lei 10.406/02 faculta ao condomínio a instituição de um conselho fiscal, composto por 3 membros, eleitos em assembleia geral, podendo a convenção restringir a participação de membros não condôminos, uma vez que a Lei 4.591/64 – Lei dos Condomínios aponta como membros somente os condôminos.
Um dos membros do conselho será necessariamente o presidente do conselho?
O presidente do conselho somente existirá se a convenção assim o previr, pois na legislação não se encontra prevista.
INQUILINO
O inquilino é considerado condômino?
Não, conforme artigo 1.334, §2º do Código Civil, são condôminos os proprietários ou todos aqueles que, apesar de tecnicamente não serem considerados condôminos, forem titulares de direito de aquisição sobre a propriedade imobiliária (promitentes compradores, cessionários, promitentes cessionários)
Deve o locatário (inquilino) contribuir para o fundo de reserva?
O locatário deve contribuir na reposição do fundo de reserva, quando seu gasto tiver ocorrido com despesas ordinárias, durante o período da locação. Caso o condomínio esteja constituindo o fundo de reserva, a arrecadação será considerada despesa extraordinária e, portanto, paga pelo condômino locador.
O inquilino pode participar do conselho?
Depende da análise da convenção do condomínio. O artigo 1.356 do Código Civil faculta a criação do conselho fiscal composto de três membros, com mandado não superior a dois anos, eleitos em assembleia, com a competência específica de análise das contas do síndico. Porém, pode a convenção do condomínio se aprofundar no tema, estabelecendo determinações específicas que a generalidade do texto legal não traz.
O inquilino pode participar e votar na assembleia?
O Código Civil não prevê a possibilidade de o inquilino participar e votar nas deliberações da assembleia. Assim, o inquilino somente poderá participar e votar como mandatário do locador, mediante apresentação de procuração.
